多伦多房产-9个多伦多房价不会暴跌的原因

多伦多房产-9个多伦多房价不会暴跌的原因

多伦多房产


主流财经媒体现在众口一词,似拉响一声关于加拿大房地产泡沫的刺耳警报。于是,很多加国人有了这样的疑问:现在是卖房子的好时机吗?

多伦多房产

资深房地产评论员拉里说,如果你这样问我,我的答案是:最好按兵不动。不要受一些媒体表达的恐慌之情所影响,除非你正在换一份新工作,或者你是一名退休人员,想要减少开支或搬到更有益健康的地方。

拉里这样说,房价可能确实会暂时停滞或下降,尤其是在温哥华和多伦多火热的公寓市场,这些价格浮动是市场自然发展的一个部分。但是,若说加拿大房价会像美国那样暴跌却还言之过早。有9个常识性原因可以解释这一点。

1, 多伦多房产-概率小

行为金融学告诉我们,我们预测未来时更注重以当前的事情为依据。因此,现在许多博主以及主流财经出版社里的人试乎认为加拿大会出现美式房市崩盘是板上定钉的事了。

但是,如果我们回顾十年之前的情况,“厚尾分布” (fat tail)这样的灾难是很少的。在此基础上,催促房主为了避免历史上发生概率很低的事情而卖掉房子,似乎有点强人所难。

2, 多伦多房产-市场预测的艰难

有些财经记者一边谈论股票市场择时能力的徒劳无功,一边却让人卖掉房子来避免可能的房市崩盘,这是一件很奇怪的事。

为什么相比那些试图测定股票市场的人的糟糕纪录来说,试图以最高的价格卖掉房子然后用最低的价格买回来要好得多呢?上述提到的文章的评论区域刊登了许多人的故事,这些人在过去的几年里认为房价太高了,就把房子卖了。

接下来他们只能在旁观望,因为房价在持续上涨。即使有人在高峰期退出了,但是测定回归的时间也是一件棘手的任务。不能忽视的是,房地产市场过高的交易成本可能吃掉任何可能的收益。

3, 通胀因素

例如,卖掉房子成为一名放弃一项硬资产代表的通胀对冲的租客。

过去十年,金块和其他贵金属的价格上升了很多,因投资者要抵御由通货膨胀带来的收入和财富的侵蚀。考虑到中央银行为了防止银行和政府部门不履行财政义务而正在印刷大量钞票,这是一种实质性威胁。确实,历史上都是利用通货膨胀来应对巨大的债务负担。拥有一所房子是一种通胀对冲。不象贵重金属,房主要住在他们的对冲工具里。

4, 多伦多房产-评估标准

房价租金比和房价收入比显示出估值过度的实质。

按照这种标准衡量,过度估值并不是特别严重。因为决定按揭付款多少的主要原因之一“利率”。。。非常低!并且近几年收入在持续上涨。

5, 宏观经济因素

房地产预言家声称利率低得很不正常,并且认为已经开始回升。这会导致人们更负担不起房价,引来一片抱怨声。而如果经济蓬勃发展,加拿大银行就会调高利率。反过来,这又意味着就业和收入水平开始上扬。

从历史观点上来看,就业增加和收入增加会催热房地产市场,和不断增长的房贷利率相抵消,消除一些极端情况,例如,房价下跌。

6, 多伦多房产-前车之鉴

在美国房市崩盘前,人们都认为房价只会上升。这样的心理导致了鲁莽的行为以及现在美国正在努力控制的过度消费。美国的困境在很大程度上治愈了有着危险心态的加拿大人。例如,过去加拿大政府通过减免首次购房者的税收来应对高价格。然而这次,财政部长已经采取措施来限制抵押贷款能力,最近又出台新政策,使得加拿大抵押和住房公司处于金融机构监管署的管理之下。

7,多伦多房产- 现实问题

毫无疑问,房产主要被认为是一种消费项目。简单来说,房子的主要目的是为了提供一个住所。卖掉房子可能意味着丢掉许多美好的东西,比如孩子可以上的好学校,已经建立起来的朋友圈-在这只列举几个不便之处。

采取投资方法以及试图推测价格的上涨和下跌会导致不良后果,无论是经济上还是生活质量上。

8, 特殊情况

美国的房市崩盘要归因于很多美国独有的情况。银行之间的过度竞争,为了追逐利益急于冒险;决策者通过减免按揭利息的税收等措施大力推动住宅自有率;追索权法律使抵押贷款逾期者摆脱困境。加拿大和美国不同。他的银行部门更稳定,更规范;很少政府来推动住宅自有率和追索权法律,这项法律给与抵押贷款机构更广的空间去追踪违法者。

9, 货币周期

美加两国之间尤其不同的是货币周期阶段。2008年美国房地产市场遇到危机时,美联储故意试图减缓经济。由于工作上的动力和股利收入互相抵消,所以一开始美联储提出的更高利率几乎没有影响。但是美联储一直采取紧缩政策,直到短期利率超过了长期利率,创造了“收益曲线中的逆转”。正是由于这种强硬的货币紧缩政策,最终抑制了这种狂热状态。

但是,和世界上其他的央行一样,目前加拿大的央行采取的是高度扩张的货币政策。不能确定什么时候会接近收益曲线的转折点-也许是几年之后。促使估值过度自动结束的催化剂正在消失,也许一段时间后就会完全消失。

因此,房主可以松一口气,因为有许多原因可以使房主们不用挂出“出售”的牌子。确实,也许会有一天加拿大的收益曲线出现逆转,房价下降。但是,即使到了那时候,也不是必然会发生房地产灾难。2008年,所有的事情都史无前例的发生在了美国-这种事情一生只有一次。加拿大人可以从这次事件中吸取经验教训。

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Sunday, May 13th, 2012