加拿大房地产

加拿大房地产

国际投资银行高盛(Goldman Sachs)及英国金融时报(Financial Times)不约而同指出,加拿大房市正处于泡沬。

高盛在上月一份最新报告说,加拿大某些城市过度兴建房屋,已出现供过于求现象,房价会有大幅下挫之虞。而金融时报更是在11月 11 日报道中以大字标题说,“加拿大房地产正处于高峰危机”。

一直以来对于加拿大房地产,特别温哥华及多伦多两大城市的房市前景都有不同的看法,专家就列举九个讯号分析加拿大房市的确是处于泡沬。

1. 房价不合理飙升。 自2008年9月经济衰退以来,加拿大房价经通胀调整后上升 20%,同期美国反而净下跌10%,而经济情况与加拿大接近的澳洲,升幅只是加拿大的一半。

2. 家庭负债高。目前加拿大家庭的负债达空前纪录,是收入的163%,即是说收入$1元就负债$1.63 ,这个情况与美英房市泡沬前的情况相同。

3. 房价与租金差距大。加拿大房价与租金差距之大是全世界第二位,数字显示,房价率较租金率溢价达73%。

4. 房价与收入差距大。加拿大房价与家庭平均收入的差距,是已发展中国家的第三大。经合组织(OECD)认为加拿大房价超出正常差距 30%。

5. 非理性繁荣(Irrational Exuberance)。这是前美国联储局主席Alan Greenspan 1996年12月一次演说中所用的词汇,他提出四年后,科技股泡沬告爆破,而加拿大房市目前正呈现非理性繁荣迹象。

6. 低房贷利率支撑整个房市。目前加拿大持续维持低息政策,然而一旦息口重上升轨,相信不少已贷款者难以承受。加拿大专业按揭协会估计息率每上升 1%,房价会下跌6%。

7. 职位创造过于依赖建造业。联邦统计局数据显示,自 2008/09年经济衰退以来,职位增长全赖建造业(另一是护理业),隐然出现经济发展不平衡。

8. 房价高处未算高。不少人以为房价是永远向上,即使下跌后仍会上升。但从北美百多年来的平均数据显示,房价应该是年收入中位数的3.5倍。以多伦多为例,收入中位数是7万元,因此房价平均应为24万5千左右,但目前多市房价平均53万9035。若以温哥华来说,更不止这个比率,肯定会回落,所以说房价永远上升是不可能的。

9. 权威经济学家的言论。目前已有不少著名学者、组织等对加拿大房价表示忧虑,除高盛、经合组织外,还有诺贝尔经济学奖得主Paul Krugman等。他们的评论未尝不是一个警钟。(来源:世界新闻网)




Tuesday, November 12th, 2013